L’investimento immobiliare indiretto

Ritorniamo sull’argomento dell’investimento immobiliare al quale si è accennato in un precedente post, nel quale si erano analizzati alcuni aspetti dell’investimento immobiliare diretto.

Torniamo oggi sull’argomento analizzando i vari aspetti dell’investimento immobiliare indiretto, cioè l’investimento attraverso l’acquisto di partecipazioni in società che hanno lo scopo esclusivo di investire il proprio patrimonio in immobili.

L’investimento immobiliare indiretto, cioè attraverso specifici strumenti finanziari dedicati, ha acquistato, negli ultimi anni, sempre maggiore spazio tra gli investitori ed il numero dei prodotti disponibili sta gradualmente aumentando di conseguenza.

La possibilità di investire in immobili in via indiretta prevede in sostanza tre alternative:

  1. I Fondi chiusi immobiliari

I fondi comuni immobiliari costituivano, fino a diversi anni fa, l’alternativa tradizionale all’investimento diretto, in quanto consento di trasformare l’investimento immobiliare in quote di attività finanziarie senza che l’investitore debba acquisire direttamente l’immobile.

I fondi immobiliari, a differenza di quanto si dirà più oltre per i fondi aperti, investono direttamente il patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobilidiritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.

Per valutare l’opportunità di aderire ad un fondo chiuso immobiliare è’ però importante fare un cenno a cosa sia un fondo “chiuso” e su quali regole si fonda il suo funzionamento.

Come funziona un fondo immobiliare

I fondi immobiliari nascono con una dotazione iniziale prestabilita di patrimonio, variabile per effetto delle normali variazioni di valore connesse all’apprezzamento/deprezzamento dei beni. Tale patrimonio viene suddiviso in un numero predeterminato di quote. La prima fase della nascita di un fondo immobiliare parte con la sua sottoscrizione. Obiettivo del fondo è infatti quello di raccogliere un determinato ammontare di denaro presso i suoi sottoscrittori (investitori), denaro che sarà poi utilizzato per la gestione del portafoglio. Le sottoscrizioni sono aperte fino al raggiungimento di tale ammontare, raggiunto il capitale necessario le sottoscrizioni vengono chiuse.

Con l’adesione al fondo chiuso, in sostanza, si partecipa “pro quota” all’acquisto di immobili secondo un programma predefinito all’atto della costituzione del fondo.

Questo tipo di fondi si dicono “chiusi”, perché l’investimento è, salvo eccezioni, liquidabile solo a scadenza (dai 10 ai 30 anni), e sono generalmente riservati ad investitori professionali, con elevate soglie di ingresso.

Si tratta insomma di strumenti che replicano, per l’investitore medio, tutte le caratteristiche negative dell’investimento immobiliare diretto.

2. Le società immobiliari quotate: I REIT (e le SIIQ italiane)

Un’altra alternativa all’investimento diretto è rappresentata dall’investimento in Società immobiliari quotate oggi sempre più diffuse sia sul mercato Nord Americano, sotto il nome REIT (Real Estate Investment Trust) che in Europa (in Italia SIIQ, Società Investimento Immobiliare Quotata).

I REIT sono un veicolo di investimento riconosciuto a livello internazionale, stabilito per primo negli Stati Uniti nel 1960, con l’obiettivo di agevolare l’investimento immobiliare.

L’attività del REIT consiste esclusivamente nel possedere, operare e finanziare proprietà immobiliari.

Di norma concentrano i propri investimenti su attività immobiliari ad alto reddito, quali proprietà commerciali (centri commerciali, hotel, uffici) e così via, sono negoziati sui principali mercati al pari delle azioni delle  altre società. Sono quindi titoli estremamente liquidi.

Come funziona il REIT

La regolamentazione dei REIT varia a seconda dei singoli Stati di residenza, ma, in linea di massima la disciplina è ispirata a quella dei REIT Statunitensi e consiste nell’obbligo di investire in proprietà immobiliari e nel distribuire, sotto forma di dividendi, agli azionisti la (quasi) totalità degli utili derivanti dalle locazioni.

Negli Stati Uniti, in particolare, la regolamentazione dei REIT è la seguente:   

  • Investire almeno il 75% delle proprie attività in proprietà.
  • Ricavare almeno il 75% dei propri profitti da affitti della proprietà, interessi sui mutui o dalla vendita di proprietà.
  • Pagare almeno il 90% delle entrate tassabili come dividendi agli azionisti.
  • Non avere più del 50% delle proprie azioni possedute da 5 o meno azionisti.
  • In Italia, la società deve avere minimo 100 azionisti e il 50% della società deve essere detenuto da almeno 5 persone.
  • La società deve essere gestita da un amministratore fiduciario o da un consiglio di amministrazione.

Ci sono diverse tipologie di REIT, come per i fondi azionari. Alcuni sono grandi con portafogli altamente diversificati mentre altri si specializzano in determinate tipologie immobiliari. Per esempio, alcuni REIT si concentrano nel self-storage, o negli ambulatori medici o in piccole unità di business. Molti REIT sono conosciuti come REIT azionari e investono direttamente nelle proprietà. I REIT ipotecari forniscono mutui ai proprietari di immobili o acquistano titoli che sono garantiti da ipoteca (MBS), mentre REIT Ibridi rappresentano un mix tra i due approcci.
L’investimento nei REIT ha adunque diversi vantaggi rispetto al Fondo immobiliare chiuso:

– Consente di partecipare all’investimento con importi anche molto bassi,

– Garantisce una liquidità importante, nel senso che i titoli sono facilmente e velocemente negoziabili, sui mercati regolamentati dei Paesi di residenza dei REIT

– Consente di godere di flussi di dividendi importanti e spesso maggiori rispetto ad altre asset class, quali azioni, obbligazioni ecc.

3. I Fondi e gli ETF sui REIT

Una ulteriore possibilità di investimento, sicuramente più adatta all’investitore retail, è quella di entrare nel mercato attraverso l’investimento in Fondi aperti o in ETF dedicati al settore immobiliare (un tipo di investimento, va detto, radicalmente diverso da quello dei Fondi chiusi a cui si è accennato all’inizio).

In questo caso i Fondi e gli ETF non possiedono direttamente gli immobili, ma, come politica di investimento predeterminata, investono in REIT o in Società immobiliari di altri Paesi, consentendo non solo di diversificare maggiormente l’area geografica o il settore di investimento, ma anche di ripartire il rischio su un numero maggiore di soggetti, con il risultato quindi, rispetto all’investimento nei singoli REIT, di ridurre il livello di rischio dell’investimento a parità di rendimento.

Quanto all’utilizzo di ETF rispetto ai Fondi tradizionali, si tratta di una scelta che, evidentemente, va fatta caso per caso sulla base delle caratteristiche di ciascun prodotto ma, va ricordato che, come si è già detto in genere per tutti gli ETF, questi ultimi mantengono, rispetto ai Fondi, le caratteristiche di maggiore liquidità e di contenimento dei costi che, tradizionalmente, appartengono a questa  categoria.

Wordpress Social Share Plugin powered by Ultimatelysocial