Investimento immobiliare e investimento mobiliare a confronto

“Il mattone non tradisce”. È una frase che ricorre spesso parlando con persone che dispongono di patrimoni, anche significativi.

Che “il mattone” non tradisca è una convinzione che, almeno in Italia, è ben radicata e affonda le proprie radici nel tempo, soprattutto negli anni ’60 e ’70,  e che si perpetua nel tempo per alcune caratteristiche tipiche dell’investimento immobiliare che danno una percezione di maggiore “sicurezza” all’investitore rispetto all’investimento mobiliare: la mancanza di un valore “certo” immediatamente verificabile che, paradossalmente, aumenta la sensazione della stabilità del valore del bene nel tempo, la sensazione di “possedere” fisicamente aumenta la sensazione di “ricchezza” del proprietario.

In realtà la programmazione dei propri investimenti dovrebbe fondarsi su elementi certi e su scelte il più possibile razionali, analizzando tutti le caratteristiche che li compongono in funzione della composizione del proprio patrimonio, dei propri impegni finanziari presenti e futuri, delle proprie attese di rendimento.

Come vedremo tra investimento immobiliare e investimento finanziario ci sono differenze tali da rendere difficili dei paragoni diretti: cerchiamo invece di analizzare le diverse caratteristiche delle due categorie, analizzando come le diverse caratteristiche delle due asset class possano contribuire ad una corretta gestione del proprio patrimonio.

Nelle considerazioni che seguono è opportuno tenere ben presente che:

  1. Per investimento si intende l’acquisto di un bene allo scopo cioè di ottenerne un profitto nel tempo. Profitto che può essere rappresentato da una “rendita” e da un incremento di valore nel tempo. Escludiamo quindi gli acquisti di prime e seconde case destinate ad abitazione propria o dei propri familiari. Escludiamo anche l’attività dell’“immobiliarista” che è attività imprenditoriale con impiego di ingenti capitali e richiede specifiche competenze.
  2. Che nella pianificazione di ogni investimento, a prescindere dalle caratteristiche soggettive ed alle aspettative dell’investitore, occorre valutare e bilanciare la redditività potenziale e la gestione del rischio nelle sue diverse componenti: rischio mercato, rischio di credito, rischio sulla liquidabilità del bene ecc.

Bene fatte queste premesse, vediamo di fare qualche confronto tra investimento immobiliare e mobiliare mettendo a confronto le diverse caratteristiche di entrambi:

  • L’impegno finanziario

L’investimento immobiliare richiede capitali significativi che spesso provengono dal proprio patrimonio o per accrescimento da lasciti ereditari. L’acquisto a debito (per es. attraverso l’accensione di un mutuo) è destinato a ridurre a zero, per un tempo molto lungo, il reddito proveniente dall’eventuale locazione.

L’investimento in strumenti finanziari può essere anche di importo minimo, programmato nel tempo secondo le proprie esigenze, se e nella misura in cui vi sia, nel tempo, accumulazione di risparmio.

  • La diversificazione.

L’investimento immobiliare è, per sua natura, poco diversificato, per due motivi:

  • Per le somme necessarie per la sua effettuazione, nel senso che una diversificazione imporrebbe l’acquisto di molti immobili,
  • Perché concentrato sul mercato nazionale e, quasi sempre, localizzato attorno al luogo di residenza dell’investitore: il possesso di un immobile messo “a reddito” non consente un atteggiamento passivo, ma impone un certo controllo.

L’investimento mobiliare consente un’ampia diversificazione sia come tipologia degli strumenti che come distribuzione geografica. Non solo la diversificazione, come si dirà dopo, costituisce uno degli strumenti più efficaci per la riduzione del rischio, ma consente soprattutto di andare a cogliere le opportunità di profitto, là dove queste si manifestano. Come settore e come area geografica.

  • L’andamento dei prezzi

L’evoluzione dei prezzi è molto diversa tra le due categorie.

Il mercato immobiliare è fortemente influenzato da tre fattore fondamentali:

  • L’incremento demografico (anche a livello locale)
  • L’aumento della ricchezza delle famiglie
  • Il livello del costo del denaro

La combinazione di questi tre elementi fa si che il mercato immobiliare si muova con trend di lungo periodo con una certa stabilità dei prezzi, se si considera la variazione anno su anno, ma con variazioni significative se si considerano periodi più lunghi (l’investimento immobiliare è, per definizione, un investimento di lungo periodo)

L’investimento nel mercato mobiliare, per quanto una definizione così generica sia poco significativa, è nel complesso esposto ad oscillazioni di valore maggiori ma di periodo molto più breve, e, nel complesso, evidenzia una redditività di gran lunga superiore.

Per fare un confronto, generico ma significativo, l’indice MSCI WORLD, nel periodo 2006-2021 è complessivamente cresciuto del 184% con un rendimento medio annualizzato del 18,4%, pure con oscillazioni notevolissime, in particolare nel  2008, e nel 2020.

  • Il rischio di credito

Il rischio di credito è un altro aspetto spesso sottovalutato dall’investitore immobiliare “retail”.

E’ noto che, sia nell’investimento immobiliare che in quello mobiliare, soprattutto in un’ottica di lungo periodo, l’aspetto dell’affidabilità del debitore assume un’importanza fondamentale.

L’affidabilità de locatario, sia esso persona fisica o piccolo imprenditore, per il pagamento degli affitti è comunque assai inferiore a quella di una società quotata per il pagamento dei dividendi o delle cedole obbligazionarie. E si noti che il possesso di un immobile non affittato si traduce inevitabilmente in una rendita negativa per effetto dei costi che gravano sul possesso: manutenzioni, costi di natura fiscale ecc.

  • Il rischio liquidità

Per rischio liquidità si intende la possibilità di non riuscire a liquidare l’investimento nei tempi attesi. L’investimento immobiliare ha tempi di realizzo estremamente lunghi. L’osservatorio immobiliare di Banca d’Italia indica tempi di realizzo dell’investimento variabili dai 7 ai 15 mesi negli ultimi 10 anni.

L’investimento finanziario la liquidabilità del titolo, per gli strumenti quotati, avviene al massimo nel giro di qualche minuto dall’inserimento dell’ordine, con la certezza di avere la disponibilità della somma entro 48 ore dal momento di effettuazione della transazione.

  • I costi

I costi associati all’investimento immobiliare sono estremamente elevati.

L’investimento immobiliare comporta nella fase di acquisto dei costi esorbitanti tra oneri notarili, Iva e imposte di registro che possono arrivare al 10% del valore dell’immobile e oltre se vi si includono anche i costi di agenzia. A questo vanno aggiunti i costi di manutenzione dell’immobile, le riparazioni straordinarie, una imposizione fiscale elevata sul valore e sulla rendita.

I costi di un investimento finanziario i costi nella fase di acquisto sono molto più bassi; se l’investimento è fatto con attenzione e con strumenti a basso costo (come gli ETF) il costo di acquisizione è ben sotto 1%, le commissioni di gestione generalmente ben al di sotto dello 0,50%.

In conclusione

La composizione ottimale del proprio patrimonio dipende da parecchi fattori, molti dei quali dipendono dalle caratteristiche del singolo investitore, dalla sua situazione patrimoniale e reddituale, dal suo profilo di rischio e dalle sue aspettative di rendimento.

È però sempre necessario procedere nelle proprie scelte di investimento sulla base dell’analisi di elementi certi e verificati, cercando di lasciare da parte i pregiudizi e la componente emozionale.

Ora limitandosi all’esame dell’investimento immobiliare nei limiti ai quali si è fatto riferimento all’inizio (investitore non professionale, acquisto di beni a scopo di profitto) rimangono sicuramente a favore dell’immobiliare:

  • una buona protezione nel tempo contro l’inflazione,
  • una bassa correlazione dei prezzi con le altre asset class finanziarie.

Si deve invece registrare a sfavore

  • l’elevato impegno finanziario,
  • un rendimento modesto, sia come rendita che come incremento del capitale,
  • alti costi di ingresso e di gestione.
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